Статьи и новости

Дата: 09.12.2008

ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИИНГРАДА

В Калининграде присутствуют практически все форматы торговой недвижимости. Функционируют супермаркеты, качественные торговые центры и торговые комплексы старой постройки, существует несколько МФК с торговой составляющей. «На данный момент…

Острого дефицита торговых площадей в городе нет, однако идет тенденция к переходу рынка на качественно иной уровень. В связи с активным развитием торговых сетей можно сказать, что темпы увеличения объемов предложения на рынке в целом соответствуют темпам роста уровня спроса», – утверждает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

В 1997 г. Управляющая компания «ГрандЛидер» открыла в Калининграде свой первый торговый центр «Вестер» с первым продовольственным супермаркетом в области. «Сегодня у нас в управлении более 40 объектов разных форматов – от монобрендовых магазинов и формата «у дома» до крупных торговых центров, – рассказывает Александр Михеев, генеральный директор Управляющей компании «ГрандЛидер». – Общая площадь всех объектов – свыше 170 тыс. м², из них 20 тыс. м² приходится на города области (Советск, Черняховск, Гусев, Балтийск, Зеленоградск, Светлый). В качестве якорных арендаторов в наших ТЦ выступают как крупнейшие региональные сетевые операторы (супермаркет «Вестер», торговая компания MAXIMUS, сеть книжных магазинов «Книги и книжечки»), так и известные мировые бренды – Sbarro, Reebok, Adidas».

Фактически рынок торговой недвижимости Калининграда начал свое активное развитие с 2005 г., когда ритейлерам были предложены качественные площади сразу в нескольких ТЦ. Самыми крупными реализованными проектами в сфере торговой недвижимости, по данным компании Penny Lane Realty, стали ТЦ «Сити Центр», «Мега-Центр», «Мега-Сити», «Мега-Маркет», ТЦ «Гранд». Затем были открыты ТЦ «Маяк», ТЦ «Акрополь», ТРК «Эпицентр», ТЦ «Калининград Плаза».

Большинство торговых площадей города занимают местные операторы, обладающие высокой конкурентоспособностью, чьи позиции надежно закреплены целой сетью локальных торговых предприятий различных форматов. Крупные сетевики из других регионов крайне вяло осваивают калининградский рынок и пока представлены двумя федеральными операторами – «Седьмой Континент» и «Эльдорадо».

Согласно приведенным данным Penny Lane Realty, в Калининграде насчитывается примерно 270 тыс. м² торговых площадей с учетом street retail. На торговые центры и торгово-развлекательные комплексы приходится около трети (87 тыс. м²). В стадии строительства находятся несколько крупных проектов формата mixeduse. В таких центрах, кроме офисных площадей, гостиничного комплекса, представлены помещения торгового назначения, ввод в эксплуатацию которых увеличит суммарную торговую площадь города на 145 тыс. м² В среднем плата за аренду торговых площадей города составляет от 400–700ЕВРО за м²/год (в торговых коридорах от 700ЕВРО за м²/год и выше). Цены продажи торговых помещений составляют 1500–3500ЕВРО за м² и выше.

Между тем, эксперты начинают поговаривать о насыщении рынка торговой недвижимости Калининграда и возможном снижении доходности ряда объектов. Но пока показатели доходности от ритейла (она составляет 20–25%) опережают остальные сектора коммерческой недвижимости, и интерес инвесторов к рынку торговых площадей меньше не становится.

Рынок торговых помещений Калининграда характеризуется динамичным ростом. В настоящее время заполняемость торговых площадей составляет порядка 90%. Несмотря на большие объемы вводимых площадей, спрос на торговую недвижимость пока остается достаточно высоким.

Высокий спрос на торговые площади в различных МФК определяется необходимостью в зонах с наиболее интенсивным человекопотоком. Так, в 2005 году было введено в эксплуатацию 81822 кв. метров торговых площадей в рамках МФК и торговых комплексов, среди которых необходимо выделить «СИТИ-Центр», «Мега-Центр», «Мега-Сити», «Мега-Маркет», и торговый центр «Виктория».

В 2006 году начали работать «Акрополь», «Эпицентр», «Калининград Плаза», добавив к суммарной площади еще 63115 кв. метров торговой недвижимости.

В стадии строительства на сегодняшний момент находятся несколько крупных проектов. В 2008 году планируется увеличение торговых площадей минимум на 46000 кв. метров ( «ЕвропаЦентр» и «CloverHause»). В итоге суммарная площадь торговых площадей, располагающихся в крупных торговых комплексах и МФК по состоянию на 2008 год должна составить около 200 тысяч кв. метров.

Дополнительные 21650 кв. м торговых площадей высокого уровня находятся в проектной стадии и могут быть реализованы к 2010 году при реализации проектов МФК, описанных в таблице.

Объект ---------------- Коммерческая площадь, м2
Альштадт ------------------------ 850
Альбатрос-центр ------------- 13300
Арка ------------------------------- 500
Лебенихт ------------------------ 7000
Итого ----------------------------- 21650

Стоимость аренды торговых площадей
Существующий на сегодняшний день дефицит качественных торговых помещений не вызывает значительного роста арендных ставок в городе. В среднем плата за аренду торговых площадей города составляет от 400–700ЕВРО за м²/год (в торговых коридорах от 700ЕВРО за м²/год и выше). При сложившемся уровне арендных ставок уровень вакантных площадей в торговых комплексах не превышает 10%.

Вернуться...