Статьи и новости

Дата: 09.12.2008

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОБЕРЕЖЬЯ (КОТТЕДЖИ)

Мода на загородном рынке недвижимости меняется довольно быстро. Еще недавно обеспеченные граждане стремились подчеркнуть свой «Особый статус» и строили «замки и дворцы» с башенками из красного кирпича за огромными заборами на небольших, как правило, участках, поскольку покупать много земли тогда казалось неоправданным мотовством. Сегодня…

над этими архитектурными шедеврами все смеются. Смех смехом, но вопрос действительно важный: как покупателю выбрать «грамотный» загородный дом, чтобы и через 10 лет была возможность выгодно продать?

Многие частные инвесторы не могут забыть 2006 год, когда они так хорошо заработали на перепродаже квартир. Вряд ли этот опыт может повториться в ближайшее время. Рынок загородной недвижимости открывает возможность получения прибыли.

Сегодня ситуация на рынке достаточно стабильна, частный инвестор должен обладать знаниями относительно особенностей загородного рынка. То есть быть почти профессионалом. Тенденции развития рынка коттеджной недвижимости на побережье изложены ниже.

Уровень прибыли зависит от того, насколько быстро частный инвестор задумает объект продать и станет ли он заниматься внутренней отделкой. Факторами, влияющими на ликвидность объекта, являются: красивый вид из окна, лес, морс поблизости, архитектура, инфраструктура, соседи, хорошая транспортная доступность и другое — все из чего складывается комфорт загородной жизни. Однако далеко не все застройщики могут грамотно позиционировать свой товар. Некоторые, например, полагают, что строят «элитный» поселок, а ни по качеству строительства, ни по инфраструктуре, ни по многим другим параметрам он этому классу не соответствует. В недоумении и покупатели, которые совершенно справедливо не желают платить за предлагаемый товар. А любой здравомыслящий покупатель, а уж тем более частный инвестор, желал бы вложить средства с известной перспективой, чтобы вложения выросли,
Особую роль сегодня играет концепция — «все стандартное и маловыразительное стало меньше привлекать клиентов». Зачастую при строительстве поселка используют два-три проекта, коттеджи могут иметь одинаковую площадь, но отличаться друг от друга архитектурным стилем, что повышает их стоимость.

Соотношение площади участка и пятна застройки (площади дома) регулируется законами рынка, которые и задают правила хорошего тона. Оптимальным считается вариант, когда дом площадью до 200 кв. м стоит на 10-12 сотках. Б 15-20 соток органично впишется коттедж 350-400 кв. м, а дома в 500-600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. Что касается места расположения, то для каждой целевой аудитории важно свое направление.

Для коттеджных поселков на 100 и более домов необходима развитая инфраструктура: детские площадки, прогулочные зоны, кафе/ресторан, фитнсс-клуб.

Учитывая факторы, приведенные выше, возможно говорить об извлечении прибыли. И, как отмечают риэлторы со стажем, качественный продукт, заявленный по адекватной цене, востребован и всегда находит своего покупателя. Коттеджи па курортах российской Прибалтики в последние годы пользуются все большей популярностью.

Благоприятная экология, морской воздух, уникальная природа и старинная архитектура курортных городков с каждым годом притягивают все более значительное количество туристов на балтийское побережье. Среди морских курортов России Прибалтика занимает особое место. Отдыхающих привлекают умеренные климатические условия и красивые ландшафты — с сосновыми лесами, дюнами, ши-рокими песчаными пляжами и морем.

Еще в начале века курорты, расположенные на территории нынешней Калининградской области, были очень популярны для отдыха европейской аристократии. Сегодня наиболее крупными туристическими центрами являются Калининград, Светлогорск, Зеленоградск и Куршская коса. Хорошие перспективы есть у Янтарного.

В соответствии с тенденциями возрастающей популярности региона все большая часть инвесторов (как частных, так и корпоративных) обращают свое внимание на побережье Балтийского моря. Стали проявлять интерес к недвижимости в Калининградской области представители других регионов России (в основном частные инвесторы). Для частных инвесторов покупка квартиры или дома в Калининградской области — прекрасная возможность приобрести второй дом на побережье и практически в центре Европы. В недвижимость Калининградской области сегодня инвестируют представители Москвы, Петербурга, жители крупных промышленных городов (таких как Тольятти, Тюмень, Омск, Мурманск и др.).

Приблизительно с 2000 года местные за¬стройщики стали активно возводить много¬квартирные дома, а впоследствии и коттеджные поселки в курортных городах — Светлогорске и Зеленоградске, а также в некоторых населенных пунктах на побережье (таких как поселки Заостровье, Малиновка).

На сегодняшний день наибольшую инвестиционную привлекательность имеют проекты коттеджной застройки в прибрежной зоне, поскольку они пользуются особым спросом у покупателей — курортные города на побережье являются экологически чистым, а самое главное, престижным местом проживания и отдыха. В основном жилая недвижимость на побережье приобретается в качестве второго дома, то есть для отдыха, а не постоянного проживания.

Нужно сказать, что кроме самого желания жить и отдыхать у моря многими покупателями домов сегодня движет и возможность сделать одно из надежных и выгодных на сегодняшний день капиталовложений. Если сравнивать с конкурентами Калининграда — странами Балтии, то для российского покупателя Калининград все же предпочтительнее. Во-первых, покупка осуществляется на территории России, с понятными условиями и возможностью получения кредита под покупку. А, во-вторых, цены на курортную недвижимость в странах Балтии уже достигли того уровня, когда получение выгоды от таких вложений незначительно. В то же время потенциал роста цен на курортах Калининграда еще далеко не достиг своего предела.

Спрос па курортную жилую недвижимость формируется главным образом тремя основными группами покупателей.

Группа 1. Иногородние жители — представители столиц (Москва, Петербург).
Группа 2. Иногородние жители из северной и центральной частей России и Сибири.
Группа 3. Местные покупатели.

Представители столиц приобретают жилье преимущественно для сезонного проживания, а заодно и в качестве инвестиционных вложений.

Для сибиряков и северян курортное побережье в основном востребовано как место пенсионного переселения (или переселения на постоянное место при смене). Хотя многие приобретают курортное жилье также и для сезонного проживания.

Калининградцы, составляющие довольно значительную долю покупателей (до 40%) курортного жилья, приобретают его в качестве так называемого второго (загородного) жилья. Причем, местные жители (в соответствии с доходами и предпочтениями) приобретают как квартиры, так и дома по всем направлениям побережья (хотя предпочтение все же отдается городам с наиболее развитой инфраструктурой — Светлогорску и Зеленоградску, поскольку местные жители могут позволить себе жить в курортном жилье практически весь год). Жилье приобретается представителями среднего и высокого классов главным образом для сезонного проживания. Иногда местные покупатели приобретают квартиры на побережье для переселения родителей-пенсионеров или в целях инвестирова¬ния средств для последу¬ющей сдачи такого жилья в аренду. Некоторая часть жителей Калининграда вообще меняет свои квар-тиры в городе на жилье на курортах для постоянного проживания. Нужно сказать, что в Калининградской области курорты на побережье Балтийского моря достаточно близко расположены к столице региона. Самые популярные курорты находятся всего в 25-40км от областного центра, что позволяет добраться до него на автотранспорте за 30-50 минут. А строительство но¬вой скоростной автострады, которое уже начато, позволит значительно сократить время на проезд, что позволяет прогнозировать еще более мощный подъем спроса со стороны калининградцев.

Если проследить динамику изменения средних цен курортной недвижимости с 2003 по 2007год. то можно убедиться, что цены на курортную недвижимость демонстрировали постоянный рост.

Зона развивающейся курортной застройки (Зеленоградск, Пионерский, Светлогорск)
Цена за 1м2 жилья в рублях

2003г.
10000-13000

2004г.
12000-15000

2005г.
14000-18000

2006г.
20000-26000

2007г.
35000-50000

2008г.
50000-70000

В данном случае диапазоны цен практически одинаковы для первичного и вторичного рынков. Здесь ценообразование определяется не доходами местного населения, а покупателями из Калининграда, мигрантами и иногородними покупателями.

В Светлогорске-II реализация объектов нового жилищного строительства серьезно ограничивается в пользу рекреационной застройки, что и приводит к дополнительному росту цеп. Ценообразование определяется в первую очередь столичными покупа¬телями и представителями других регионов, а за ними состоятельными покупателями из Калининграда.

Нужно отметить, что Светлогорск сегодня в силу своей особенной застройки с парковыми массивами почти исчерпал возможности по участкам под застройку (особенно в центральной части). Предыдущие администрации выделили землю здесь практически полностью, да и то участки выдавались в единичных экземплярах — большая часть из них уже застроена. Сегодня здесь практически невозможно построить частный дом: большинство выделенных земель предназначены под рекреационную застройку. Этот факт делает стоимость земли под особняки в Светлогорске особенно высокой. Причем спрос, формируемый столичными покупателями, имеющими значительные финансовые ресурсы, только способствует дальнейшему росту цен в этом курортном городе.

Сегодня высокий спрос на коттеджи отмечен также и во всех других населенных пунктах побережья Балтийского моря (Зеленоградск, Пионерский, Янтарный, Балтийск и небольшие прибрежные поселки), Индивидуальное строительство занимает все большую долю в общем объеме жилищного строительства и является наиболее динамично растущим сегментом строительного рынка.

На сегодняшний день рекламируются порядка 10 прибрежных коттеджных поселков. Некото¬рые из них уже заселены, но большая часть существует пока только в виде проектов. К примеру, открытием для застройщиков стал поселок Заостровье. Если раньше здесь было поле, сегодня оно практически полностью застроено.

Вслед за растущей популярностыо коттеджей растет и стоимость земли под застройку. Участки в прибрежной зоне в последние годы пользуются повышенным спросом. В качестве примера рассмотрим анализ предложений, а также фактических сделок с земельными участками в районе города Зеленоградска.

Пос. Сокольники — несколько отдаленный от города Зеленоградска дачный поселок. Земля здесь в основном «нарезана» по 4-6 соток (а ближе к морю есть участки по 3 сотки), инфраструктура отсутствует, дороги довольно плохие, инженерныхсетейнетдаже в ближайшей перспективе. Стоимость земли в зависимости от места и удаленности от моря находится в пределах 5000-10000 долларов за сотку.

Пос. Клинцовка, пос. Каменка находятся в пригороде Зелекоградска, удалены от моря (более 1,5км.), инженерные сети в перспективе. Стоимость земли примерно такая же, как в Сокольниках — 5000-10000 долларов за сотку.
Пос. Малиновка также расположен в пригороде Зеленоградска, но, в отличие от Клинцовки, примыкает к морю. Соответственно, цены на землю здесь выше. Цена 1 сотки — 8000-12000 долларов, в зависимости от локации. Инженерные сети в перспективе.

В центральной части Зеленоградска земля самая дорогая. Цепы зависят от месторасположения в самом городе, а также близости к участку коммуникаций. Стоимость 1 сотки в Зеленоградеске находится в пределах 10000-15000 долларов.
Анализ рынка недвижимости в районе г. Зеленоградска показывает, что цены в коттеджных поселках составляют 1100-2000 евро за кв. м.

Самая же дорогая земля под ИЖС на побережье в Светлогорске, который бьет все рекорды. В Светлгорске-II свободный участок под жилую застройку — большая редкость, а если и попадается какое-то предложение, то цены начинаются от 15-20 тыс. евро за сотку.

Однако, несмотря на все растущую популярность и хорошие перспективы рынка коттеджного строительства, есть множество проблем, тормозящих его развитие. Главная проблема наращивания темпов и объемов — общая для всех: отсутствие подготовленных участков под строительство. Подготовка включает юридическую и инфраструктурную составляющие. По Градостроительному кодексу РФ власти обязаны передавать под застройку участки, полностью обеспеченные коммунальной инфраструктурой. Норма вступила в действие 1 октября 2005 года. Но городские и муниципальные бюджеты оказались неспособными обеспечить землю инфраструктурой. Трудности возникают, главным образом, при реализации масштабных строительных проектов, даже если найден подходящий участок, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Расходы на подведение к участкам света, газа, воды и дорог в конечном итоге оплатит покупатель жилья.

Важной проблемой, кроме всего прочего, представляется то, что границы многих населенных пунктов не определены, нет градостроительной документации, а подключение к существующим головным источникам энергообеспечения потребует тянуть сети на километры. Жители новых домов не могут пользоваться и существующим соцкультбытом — его просто нет. Плохие дороги и отсутствие социальной инфраструктуры — очень серьезная проблема. Речь не только о магазинах, но и о той инфраструктуре, без которой невозможно нормально жить, — отделения милиции, медицин¬ские учреждения, школы, детские сады, спортивные объекты.

Тем не менее, хотелось бы сказать несколько слов о перспективах. В конце 2006 года областное правительство приняло участие в конкурсе на создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа и наряду еще с несколькими регионами выиграло его. Новую зону для туристов будут создавать на Куршской косе. Для этого планируется вложить в инфраструктуру заповедника 7,6 миллиарда рублей. На Куршской косе собираются развивать водный отдых и велотуризм. По оценкам, в перспективе Куршская коса будет привлекать до миллиона туристов ежегодно.

Кроме того, как известно, с 1 января 2007 года вступил в силу Закон «О государственном регулировании деятельности по организации азартных игр». В соответствии с этим законом, а также Постановлением правительства РФ от 21 января 2008г. на территории Калининградской области появится одна из игорных зон. Предполагаемая игорная зона будет иметь грандиозный по своим масштабам рекреационный сегмент, что позволит сформировать мощнейшую туристско-рекреационную инфраструктуру на огромном пространстве общей площадью 1100 га на западе области, районе пос. Поваровки и Янтарного городского округа.

Строительство Приморского кольца — 178-километровой скоростной трассы вдоль всего побережья, подразумевающее также развитие сопутствующей инфраструктуры, также даст мощнейший толчок для развития туристско-рекреационной зоны и всех калининградских курортов.

Также в рамках нескольких региональных программ предполагается подключение к основным инженерным коммуникациям (газ, электроэнергия, канализация) целого ряда прибрежных населенных пунктов.

Перспективы реализации этих проектов позволяет говорить о том, что сегодня инвестиции в прибрежную недвижимость Калининградской области являются одними из самых ликвидных: недвижимость на курортах и в дальнейшем будет только дорожать. Потенциал роста очень высок и оценочно будет составлять 20-30% в год уже в ближайшие годы, а по мере развития инфраструктуры, скорее всего, значительно превысит эти цифры.

Сегодня коттеджный рынок на побережье находится только в начальной стадии своего развития. Интерес к коттеджам растет с каждым годом, и если сегодня этот рынок еще не так развит, как рынок продаж квартир в многоэтажных домах, то уже в недалеком будущем он вырастет многократно. Меняются потребности покупателей, и сегодня для многих людей обладание собственным домом на побережье приобретает особый статусный смысл, поэтому именно здесь в будущем будут появляться, в том числе и наиболее фешенебельные поселки. Вероятно, что через 2-3 года, когда выйдут на площадки все проекты, существующие сегодня на бумаге, число более или менее организованных коттеджных поселков на побережье будет удваиваться ежегодно.

Мониторинг предпочтений потенциальных потребителей на рынке загородного жилья позволяет составить эффективную концепцию освоения земельного участка.

Предпочтения потенциальных покупателей в большинстве сфокусированы на северо-западный сектор области — направление на Зеленоградск и Светлогорск. Это связано с тем, что данное направление обладает ярко выраженной курортной составляющей; отсутствие крупных производств, на¬лаженное транспортное автомобильное и железнодорожное сообщение, наличие социальной инфраструктуры, близость побережья.

Другие районы области рассматриваются покупателями из этих же районов, и при адекватном предложении в правильной ценовой нише проекты коттеджных поселков в материковом направлении будут иметь своих устойчивых клиентов. Данные проекты должны быть расположены в живописных местах около рек, озер, лесов, а также иметь большие придомовые участки по примеру усадеб.

На первом месте стоит Светлогорск (36%), за ним в порядке убывания при-влекательности следуют: Зеленоградск (28%), Лес¬ное (Куршская коса 11%), Янтарный (12%) и замыкают список Пионерский (10%) и Балтийск. (3%).

Основные факторы, по которым города, расположенные на побережье, наиболее или наименее привлекательны для потенциальных потребителей:

Светлогорск — перспекивность развития как рекеационного комплекса, благоустройство, развитая инфраструктура, популярность, престижность, по¬литика местной администрации в отношении планов дальнейшего развития курорта,
Зеленоградск — транспортная доступность, тихий город, удобное расположение, близость аэропорта, небольшая плотость населения, близость к областному центру, хорошие пляжи,
Лесное — тишина, хорошая экологическая обстановка,
Пионерский — пляжи, небольшая плотность населения,
Балтийск — труднодоступность, удаленность, военная база, отсутствие курортной инфраструктуры, гавань.

Большинство потенциальных клиентов предпочитают отдельный коттедж. Также значительное количество клиентов готовы рассмотреть вариант сблокированного дома на две семьи, так как в данном случае решаются несколько важных вопросов:
— снижается стоимость строительства, в том числе на более рациональном использовании территории земельного участка застрой щи ком;
— появляется возможность обособленного проживания разных поколений одной семьи в относительной близости участков и общего ведения хозяйства.

Варианты классических таун-хаусов и малоквартирных домов, с потребительской точки зрения, будут эффективны только при комплексной застройке больших территорий, расположенных в непосредственной близости от рекреационных водных объектов. Данные типы жилья рассматривается большинством клиентов как второе сезонное жилье, отвечающее соответствующим требованиям.

Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на площадях домов от 100 до 150 квадратных метров. Это связано, прежде всего, с абсолютной суммой покупки, которая не должна превышать финансовые возможности клиента. Большие размеры не являются ключевым преимуществом, так как отдельный дом в пригороде Калининграда рассматривается, как достойная альтернатива городской квартире либо приобретается в прибрежной зоне как сезонное жилье. Достаточно одной большой гостиной, совмещенной с кухней, гостевой комнаты, открытой террасы, технического помещения на первом этажей 2-3 спальни с балконми на втором этаже. Большой интерес у покупателей вызывают проекты коттеджей, которые имеют конструктивную и архитектурную возможность увеличеия площади дома за счет реконструкции, например строительство гаража и дополнительной комнаты над ним, переоборудование навеса пол автомобиль в полноценный утепленный гараж, пристройка сауны с выходом из дома и т.п. В данном случае хозяин дома получает возможность моделировать свой будущий дом и участок, а инвестор получает дополнительный инструмент для позиционирования своего проекта.

Выводы. Основными характеристиками социального портрета потенциального потребителя, являются семейные люди в возрасте 30-40 лет, имеющие детей, относящие себя к у правленческом у составу среднего и высшего звена, такие как руководители фирм, или индивидуальные предприниматели, ежемесячный уровень дохода которых находится в пределах от 2000 долларов и выше, предпочитающие активный отдых (путешествия, рыбалка, охота), посещающие морское побережье раз в неделю или чаще, которые в настоящий момент уже владеют недвижимостью, рассматривающие приобретение недвижимости в качестве места отдыха и постоянного проживания при наличии хорошей транспортной доступности, и необходимой инфраструктуры, а также сезонного проживания, планирующие приобрести недвижимость в течение трех лет и менее.
Основными городами на побережье, в которые потенциальные потребители готовы вкладывать средства, являются Светлогорск и Зеленоградске, ввиду наиболее высокоразвитого уровня инфраструктуры в данных городах, что положительно влияет на инвестиционную привлекательность исследуемого участка, расположенного на границе с городом-курортом Светлогорском. Более предпочтительным типом строения является отдельно стоящий коттедж площадью до ста пятидесяти квадратных метров с площадью прилегающей территории порядка десяти соток.

В качестве необходимых коммуникаций обязательно наличие электричества, газа, холодной воды, систем телекоммуникации и центральной канализации. При планировании своего приобретения в качестве необходимой инфраструктуры желательно наличие, охраняемой территории, торгового центра, собственной службы эксплуатации.

По данным Калининградского института прямых инвестиций

Вернуться...