Статьи и новости

Дата: 09.12.2008

АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА

В условиях настоящей мировой экономической ситуации следует отметить усиление тенденций изменения рынка недвижимости Калининграда, сложившихся в первой половине 2008 года. Так кризис усиливает конкуренцию между застройщиками. Чтобы не допустить падение рынка и переманить к себе выжидающих покупателей, крупные строительные компании выводят на рынок весьма интересные акции и предложения.

Несомненно, в условиях стабильно растущего рынка таких акций от них покупатель бы не дождался. Так, например, компания Setl Estate и ряд других компаний объявляют о скидке на квартиры с полной отделкой, а также о беспроцентной рассрочке на 15 месяцев. В то время, как ипотечный процент растет как на дрожжах, беспроцентная рассрочка выглядит сильным шагом.

Рынок недвижимости Калининграда, начавший свой феерический подъем несколько лет назад, сегодня переживает не лучшие времена. Начавшаяся в конце прошлого года стагнация стоимости квартир отчасти является следствием увеличения темпов инфляции, и это касается не только Калининградской области, но и России в целом. Другая сторона – это уменьшение спроса на квартиры с учетом их высокой стоимости и совершенно неоправдавшихся надежд на государственные национальные проекты, направленные на решение жилищных проблем граждан России.

Одна из причин этого – инфляция, которая в той или иной мере съедает сегодня покупательную способность населения. И если еще год назад тот, кто имел доход, естественно, выше среднего уровня, который сейчас составляет 20–25 тысяч рублей, мог претендовать на получение ипотечного кредита, то сегодня такая возможность стала непривлекательной из-за, во-первых, увеличивающейся вследствие инфляции процентной ставки – любой банк так или иначе будет учитывать этот фактор, за который придется платить заемщику сверх первоначальной договоренности.

Второе, о чем, сегодня можно смело говорить, – это падение спроса на квартиры, особенно на новостройки, которые часто не отвечают тем требованиям, которые предъявляют к ним покупатели, учитывая их внушительную стоимость. Как было отмечено, рынок жилья переходит в совершенно новую фазу своего развития, когда в стоимость квадратного метра жилья должен входить не только непосредственно сам «метр», но и сервис, и качество предлагаемого продукта. Мало кто сегодня готов рисковать, приобретая квартиру, которую он еще не видел. Отрицательными факторами являются и большие площади современных квартир, которые, с учетом стоимости квадратного метра, намного превышают стоимость так называемого «вторичного жилья»; и то, что, въехав в новую квартиру, человек еще на два и даже больше лет оказывается заложником грязи, шума и пыли, являющихся следствием достройки дома, отделки квартиры соседями сверху или снизу или и теми и другими одновременно. И если говорить проще, то речь уже идет о качестве жилья и его отделки, а не просто о наличии квартиры.

Здесь стоит немного остановиться и на самих застройщиках, которые оказались в достаточно сложном положении, поскольку уровень окупаемости жилья, по данным специалистов, упал со 100 процентов два года назад до нуля или даже минуса в этом, 2008 году, поскольку если рост стоимости квартир остановился, то стоимость отдельных строительных материалов продолжает расти. Так, специалисты утверждают, что спрос на недостроенные новостройки полностью сойдет на нет, а уже построенные будут продвигаться на рынок совершенно другими методами. Следствием всего этого может вполне стать «замораживание» застройщиками строящихся объектов в надежде на улучшение положения.

Дефицит жилья, о котором постоянно твердят, сильно переоценен, и это касается не только Калининграда, но и всей России. А если быть еще объективнее – переоценен рынок «доступного жилья», не того, по поводу которого тревожатся ответственные за реализацию одноименного «национального проекта», а реально доступного среднему потребителю, который сегодня объективно не может рассчитывать на приобретение квартиры собственными средствами.

На ближайшую перспективу аналитики прогнозируют три варианта развития ситуации: либо снижение цен, но снижение динамичное на 20–25 процентов в год; либо стагнация цен на сегодняшнем уровне на несколько лет вперед, что может сказаться на объемах строительства жилья, так как повлечет стагнацию и в этой сфере; либо уменьшение цен на жилье в среднем в два раза, что повысит спрос на квартиры.

Второй сценарий более реален, потому что стоимость строительства продолжает стремительно расти, а экономических стимулов делающих невыгодным содержание пустой квартиры пока нет.

Здесь трудно подвести однозначный итог, особенно если учитывать, что стоимость квартиры в Калининграде превышает аналогичные показатели у ближайших соседей из стран Евросоюза. Так, например, в Берлине квартиру на вторичном рынке можно приобрести по цене за 1 кв. м 1200–1500 евро. И, возможно, только достигнув баланса между спросом и предложением, можно будет в целом стабилизировать сложившуюся ситуацию.

Для того чтобы держать планку, надо продавать дешевле, чем все остальные. Однако несмотря на то, что квадратный метр в новом доме сейчас нередко зашкаливает за 1800 условных единиц, а покупательная способность населения снизилась в среднем на 20 30% только за последнее время, рассматривать всерьез ситуацию с немедленным падением цен на жилье не берется ни одна консалтинговая структура. Торговать жильем себе в убыток не хотят, прежде всего, сами застройщики. Разница между себестоимостью и продажной ценой еще год назад нередко составляла 70 80%. Изменить эту «вилку» не так-то просто: снижение аппетита может привести к краху некоторых региональных строительных монополистов, не имеющих собственных средств. Поэтому ценовая политика в области по отношению к потребителю отнюдь не умеренная, а жесткая, даже несмотря на рассрочки оплаты и прочие блага, предоставляемые покупателям.
Но от высоких цен на жилье страдают не только потенциальные потребители «квадратов», которые, в конечном итоге, просто могут не покупать квартиры по сложившимся в регионе ценам.

Растущая стоимость метров новостроек вновь подтолкнула к подъему цены в старом жилом фонде, продажа которого и приносила основную часть дохода риэлторским компаниям. Полгода назад метры по 36 тыс. рублей раскупались достаточно успешно. Но сегодня, когда стоимость покупки через агентства вынужденно поднялась до 40 тыс. и даже перешагнула эту цифру, компании-продавцы стали неконкурентоспособны. Статистика немногословна: до стагнации на местном рынке через среднее агентство в месяц уходило 3 4 квартиры в новостройках, сейчас же, к примеру, в «Инюстнедвижимости» за три месяца продано всего две новых квартиры. И это притом, что все агентства стараются работать напрямую с застройщиками, согласовывая ценовую политику.

Проблема рынка не только в цене. Аналитика свидетельствует, что наиболее востребованными в условиях резкого увеличения стоимости «квадратов» стали малогабаритные квартиры. Поэтому нередко метр в однокомнатной квартире старого дома стоит в полтора раза дороже, чем новый «квадрат» в стометровой «трешке». Сегодня рынок испытывает потребность в небольших квартирах, поэтому надо строить жилье метражом 34 38 квадратных метров и ценой до полутора миллионов рублей. Наравне с ним востребованы и трехкомнатные квартиры площадью до 90 кв. м, которых на местном рынке не так уж и много».

Трудности продаж оказали специфическое действие на строительный и риелторский бизнес: сегодня застройщик с риелтором работают в тесной связке. Погоня за запланированными «квадратами» и расширение строительного рынка привели к тому, что застройщик функцию «продаж напрямую» отдал профессиональным продавцам, при этом свой процент от сделки риелтор получает от застройщика, а не от покупателя квартиры. Риелторы лучше строителей ориентируются во всех хитросплетениях продаж. Чтобы заинтересовать покупателя, выстраивается целая схема привлекательности покупки, просчитываются варианты конкурентов: если одни дарят кухню в подарок, то другие тут же выставляют в качестве бонуса парковочное место или подвал.

Например, компания «Мир жилья» идет навстречу клиентам, приобретающим квартиру в жилом комплексе «Московские огни» и готовым сразу же расплатиться за покупку — при 100%-й оплате цены на метр чуть ниже. Есть и возможность купить жилье в рассрочку — до окончания строительства вносить 10, 30, 50% и остаток на момент сдачи дома. «Альфастрой» предлагает индивидуальный дизайн интерьера, группа компаний «Саир» — взаимозачет жилья, а компания «Клондайк» обеспечивает покупателям недвижимости карту скидок сети «Клондайк» и возможность приобретения жилья без первоначального взноса по программе «Молодая семья».

К отличительным особенностям местного рынка можно отнести и возрождение забытых традиций. Сегодня привлекательными для потребителя снова становятся квартиры с отделкой.

Недавно в области появились компании, предлагающие бюджетные квартиры — относительно недорогое жилье, которое «строят» для своих сотрудников фирмы и организации. Кстати, по мнению специалистов рынка, в Калининграде есть фирмы, покупающие для сотрудников не только строящиеся, но и готовые квартиры — речь о небольшом, до 50 кв. м, жилье. Самыми актуальными продажами сегодня являются однокомнатные квартиры до 35 кв. м и двухкомнатные «хрущевки» до 50 кв. м. Хотя и небольшая «гостинка» может «уйти» влет по $3000 за метр. Для сравнения: метр в хорошей новостройке стоит в районе 2000 евро.

Главная реалия сегодняшнего рынка — повышенное количество предложений жилой недвижимости… и отсутствие спроса на них. Точнее, спрос-то есть, и большой, но, к сожалению, не на то, что строят, и не за те суммы, что предлагают.
Рыночный постулат «цена при отсутствии спроса должна падать» в случае с жильем не действует и, наверное, в ближайшее время действовать не начнет. Основной поставщик стройматериалов в Калининградскую область — Белоруссия — выиграла тендер на поставку строительных материалов на подготовку к олимпиаде. То есть панели и кирпич по-прежнему будут в остром дефиците. А значит, цена на метры не упадет.

По данным агентства «Моя аренда», начало года характеризуется снижением покупательской активности горожан в целом и снижением спроса на аренду квартир в частности. На сегодняшний момент цены несколько упали, однако, по мнению аналитиков, за любой стагнацией неминуемо идет очередной рост цен.

С января 2008 года по сегодняшний день на рынке аренды жилья наблюдается снижение арендных ставок. Если в декабре 2007 года минимальная арендная ставка составляла 10000руб + коммунальные платежи, и таких квартир было мало, то сейчас процент жилья стоимостью 10000руб. (а подчас и 9000руб. в месяц) увеличился. Количество потенциальных арендаторов сократилось. Как следствие, упомянутое снижение арендных ставок. На сегодняшний день недорогую квартиру за 10000руб. типа «хрущевка» можно найти за недолгое количество времени, причем появилась возможность при добавлении несущественной разницы снять себе квартиру в новом доме, например, в микрорайоне «Сельма» однокомнатные квартиры в новом доме предлагают по 12000руб., двухкомнатную можно найти от 12-13 тысяч рублей + коммунальные платежи, а трехкомнатную за 15000 руб. в месяц.

Объект Среднестатистическая «Эконом»-класс «Элит»-класс
комнаты 1 чел. – 4000руб./мес.

2 чел. – 5000руб./мес. 1 чел. – 6000руб./мес.
2 чел. – 7000руб./мес.
1-комн. квартиры 10000 руб. (+/- ком.пл.) от 12000 руб. От 500 ЕВРО
2-комн. квартиры от 12000 руб. от 15000 руб. 1000 ЕВРО
3-комн. квартиры от 15000 руб. от 20000 руб. 1000 ЕВРО
4-5-комн. квартиры по договоренности по договоренности от 1000 ЕВРО

Это связано с тем, что сейчас сократилась покупательная способность людей в целом: многие аналитики отмечают снижение прибылей у компаний, причем разных отраслей, а весь 2007 год в Калининграде был отмечен отсутствием динамики в сфере продаж недвижимости. Свою лепту также вносит развитие ипотеки в регионе: те граждане, которые имеют возможность снимать более дорогое жилье, находят возможности для его покупки, в частности берут ипотечные кредиты. А люди с меньшим достатком (как правило, это работающие молодые семьи), с уровнем дохода до 30-40 тыс. рублей в месяц на семью, не могут себе позволить расходы на аренду больше своих возможностей. Можно также добавить, что практически кануло в лету понятие предоплаты: в такой ситуации на рынке квартиры с предоплатой оказываются востребованными в последнюю очередь.

Не коснулись изменения только элитного жилья, как всегда, этот сегмент самый стабильный, ведь основными нанимателями такого жилья являются командировочные представители бизнеса.

По материалам журналов «Недвижимость в Калининграде» и «Чистая отделка»

Вернуться...