Статьи и новости

Дата: 16.01.2008

АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА

На рынке недвижимости лето традиционно считается временем застоя. Практически каждый год в это время рынок замирает — потенциальные покупатели больше думают об отдыхе, нежели о квартирах. В текущем году к этому фактору прибавилась и тенденция, при которой недвижимость прекратила быть предметом спекуляций.

Инвесторы, которые в 2005-2006 годах использовали квартиры как краткосрочный инструмент, фиксируют прибыль и не спешат делать новые покупки. На их место приходят те, кто делает ставку на «длинные» деньги и у кого есть возможности для долгосрочных инвестиций, а также люди, которым просто нужно жилье, чтобы где-то жить.

Опыт показывает, что активность на рынке жилой недвижимости носит сезонный характер. Причем, это относится как к первичному, так и к вторичному рынку жилой недвижимости. Весна и лето — золотая пора для рынка загородной жилой недвижимости, а городской рынок активизируется ближе к осени.

Этим летом на сезонное затишье наложилась еще и стагнация, вызванная коррекцией цен. Однако продавцы не хотят мириться со сложившейся ситуацией. Сейчас рынок пополняют весьма соблазнительные предложения от фирм-застройщиков, риэлторов и банков.

Коррекция цен предложения в зависимости от типа жилья и его местоположения продолжится и далее. Рынок нормализуется, приходя в себя после «ажиотажного» 2006 года. В ближайшее время одной из определяющих тенденций станет использование населением кредитных инструментов не только для приобретения жилья на вторичном рынке, но и при покупке новостроек.

Вообще, нынешнее состояние рынка качественного жилья демонстрирует крайнюю психологическую напряженность: покупатели готовы отложить покупку квартиры в надежде, что вот-вот цены на недвижимость уменьшатся. Рынок недвижимости сталкивается с ситуацией задержки спроса: есть деньги и желание купить, но покупатели пока не готовы сделать решающий шаг.

Текущая ситуация благоприятна для проведения альтернативных сделок на вторичном рынке: при столь значительном объеме предложения цепочки хорошо складываются и не рвутся. В условиях стабильных цен у покупателей есть отличная возможность выбрать квартиру себе по вкусу, не торопясь, при этом, с выбором. Кроме того, значительные объемы предложения, и достаточно большие сроки экспозиции (до 2 месяцев) можно использовать в качестве дополнительного инструмента торга с продавцами. Если владелец квартиры заинтересован в ее скорейшей продаже, вполне реально получить скидку порядка 5-6% относительно рекламной цены. Хотя даже сейчас продавцы более охотно идут только на незначительное (психологическое) снижение цен.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке продолжает держаться на отметке в 48000-50000 руб./м² и практически не растет.

Таким образом, корректировка цен, будет происходить благодаря нормальному для рынка процессу — подстраиванию структуры предложения под структуру спроса через механизм ценового выравнивания. Главное, что этот процесс будет ограничен по времени (2-3 месяца), после чего объем предложения качественного жилья в некоторых категориях может существенно сократиться.

Вслед за общим затишьем на рынке недвижимости, наблюдается снижение активности и по ипотечным сделкам. Это происходит все из-за того же падения деловой активности в летний период,
В сегменте новостроек фактическое изменение средней цены предложения происходит только за счет акций по стимулированию продаж. Все эти акции носят сезонный характер. После резкого скачка цен в 2006 году наступила стабилизация. Девелоперам и застройщикам пока трудно в это поверить, но это так. Это нормальный процесс.
Так или иначе, период затишья на рынке пройдет, и рынок снова начнет расти. Вероятнее всего, резких скачков цен на недвижимость в ближайшей и среднесрочной перспективе не будет, так как объемы строительства заметно не меняются, а владельцы квартир пока не склонны от них избавляться. Говорить о каких-либо тенденциях пока рано. Как в дальнейшем будет развиваться рынок жилья, станет понятно в ближайшие 2-3 месяца. Пока можно лишь сказать одно: при условии сохранения стабильных объемов предложения, новая активизация спроса может поспособствовать возобновлению роста цен.

Ниже приведены арендные ставки на жилую недвижимость.

Объект	Крайне-минимальная	Средне-минимальная	Эконом-класс	Бизнес-класс	Элит
1-комнатные квартиры	8000р. + комм. платежи	10000р. + комм. платежи	14000р. + комм. платежи	20000р. +/-	По договоренности
2-комнатные квартиры	10000р. + комм. платежи	12000р. + комм. платежи	15000р. + комм. платежи	22000р. +/-	35000р.
3-комнатные квартиры	14000р.	17000р.	20000р.	35000р. +/-	40000р.

Ближе к осени, вероятно, начнется рост цен, что связано с сезонной активизацией рынка. А пока продавцы и застройщики вынуждены героически отстаивать свои позиции.

По материалам журнала «Недвижимость в Калининграде»

Вернуться...