Статьи
Новости, статьи и события из области услуг по оценке и экспертизе имущества и транспортных средств, а также самые интересные, на наш взгляд, новости компании представлены в этом разделе.
- Статьи и новости оценки недвижимости
- Статьи и новости оценки и экспертизы ТС
- Новости и события компании
Мы будем рады предоставить необходимую Вам информацию!
Список услуг
Наша компания оказывает комплекс качественных услуг по оценке всех видов имущества и активов.Отчет об оценке, составленный специалистами нашей компании, поможет Вам принять верное решение.
Свяжитесь с нами
Наши специалисты всегда ответят на Ваши вопросы по тел.: (4012) 933-144
Отправить сообщение...определение рыночной стоимости и технических параметров транспортного средства, определение стоимости восстановительного ремонта, утраты товарной стоимости и годных остатков при повреждении транспортного средства помогут Вам решить любые связанные с ним проблемы.
Амброз Бирс
Статьи и новости
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Для того, чтобы понять, насколько остро стоит проблема развития сектора складской недвижимости в Калининграде, достаточно сопоставить динамику роста цен с другими секторами рынка коммерческой недвижимости.
Динамика первых трех секторов рынка вполне логична — рост цен пропорционален общей реальной инфляции по другим потребительским индикаторам: также в два раза за этот период выросли цены в ресторанах, зарплаты квалифицированных работников и многое другое. Таким образом, можно говорить о стабильности индексированных ставок аренды коммерческой недвижимости по всем верхним секторам и о значительном падении в складском секторе.
Нагляднее это можно объяснить читателю так. Реальная себестоимость строительства здания за этот период возросла в 2 раза — земля подорожала в 4-5 раз, зарплата строителей — в 2 раза, а материалы — несколько меньше. Поэтоу коммерческие центры сегодня обходятся инвесторам в два раза дороже, чем в 2004 году, и для сохранения окупаемости в 6-7 лет требуется двукратный рост арендных ставок. То есть рынок находится пока в равновесном (эластичном) состоянии — количество строящихся офисно-торговых площадей соответствует реальному спросу. Правда, в верхнем сегменте офисного сектора цены замерли и, значит, отстают от темпов инфляции. Но общий «офисный» тренд выравнивается за счет опережающей динамики по нижнему сегменту, где локомотивом роста стала политика областного имущества на кардинальную переоценку своих арендных ставок.
Теперь перейдем к складскому сектору. Себестоимость строительства складов возросла в те же 2 раза, а ставки аренды — только в 1,5. В результате и так не высокие сроки окупаемости в 8 лет в 2004 году ухудшились для инвестора до 11-12 лет в 2007 г.оду. Диагноз очевиден: спрос существенно меньше предложения. И это на фоне просто мизерных объемов нового складского строительства! Значит, существенно падает спрос. На первый взгляд, ситуация выглядит просто нелогично — раз растет спрос на площади под ритэйл (розничную торговлю), то вокруг должна пропорционально развиваться инфраструктура логистики. Правда, такая логика вытекает из «столбового» закона экономики капитализма — наличия свободного рынка. В свою очередь, свобода рынка — честная конкуренция — является результатом жесткой борьбы власти и стражей закона с «акулами» капитализма, чтобы те не заигрывались в «монопольку».
Гиганты ритэйла не только безжалостно выгоняются на городские окраины, но и подвергаются жесткому антимонопольному регулированию по предельным торговым наценкам, в результате чего крупным сетям становится выгоднее вообще просто сдавать свои торговые полки в аренду поставщикам товаров. Отсюда на долю малого и среднего бизнеса в Европе приходится более 80% ритэйла, и поставщики товаров не оказываются под монопольным диктатом крупных сетей. Тогда поставщикам выгодно развивать логистику, и, соответственно, растет складской сектор. В Москве у мелкого и среднего бизнеса не все так оптимистично, но за счет большого количества «акул» создается эффект свободного рынка для поставщиков, и логистика развивается бурными темпами, даже опережающими ритэйл.
А у нас «другая музыка». По кон¬центрации сетей Калининград побил все мировые рекорды и наших свободных поставщиков товаров из сферы малого бизнеса впору заносить в Красную книгу. Когда от малого предпринимателя, производящего свой продукт, монопольно требуют 45 дней реализации и скидок ниже себестоимости — он престо вынужден свернуть свой бизнес. Тут уж не до логистики, и, соответственно, падает спрос на складскую недвижимость.
Сектор немного поддерживается за счет транзитной перевалки через наш регион, но и тут тоже все меньше остается малого бизнеса, а крупные компании предпочитают развивать свои склады за городом. Близость к городскому ритэйлу «транзитчикам» просто не нужна и в области арендные ставки еще ниже.
Сектор недвижимости
|
2004, начало
Аренда м 2 /мес
|
2005, начало
Аренда м 2 /мес
|
2006, начало
Аренда м 2 /мес
|
2007, начало
Аренда м 2 /мес
|
% роста
|
Бутики, центр
|
800-1500 руб.
|
1-2 тыс. руб.
|
1,5-2,5 тыс, руб.
|
2-3 тыс. руб.
|
120%
|
Офисы, центр
|
200-400 руб.
|
300-500 руб.
|
400-800 руб.
|
500-800 руб.
|
110%
|
Розница массовая
|
300-500 руб.
|
400-800 руб.
|
500-1000 руб.
|
600-1200 руб.
|
110%
|
Склады неотапливаемые
|
50-110 руб.
|
80-120 руб.
|
70-140 руб.
|
80-160 руб.
|
50%
|
Вернуться...