ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА

Распад СССР обернулся для региона появлением дополнительных границ и последующей экономической дезинтеграцией с Россией. В силу близости к Европе население постепенно стало переориентироваться на внешнеторговую деятельность. Подъем экономики Калининградской  области в значительной степени обусловлен предоставлением ей различных экономических льгот, в том числе в связи с приданием области статуса особой экономической зоны со специальными налоговыми и таможенными режимами. Поэтому стала выгодной организация производств по сборке автомобилей, бытовой техники и пр. из импортных комплектующих.
Сегодня по уровню доходов населения область приблизилась к Московской. При этом население Калининграда более обеспечено, чем жители пригородов (Советск, Черняховск и др.). По официальным данным, заработная плата в первом полугодии 2006 года выросла более чем на 30%. Но это не экономическое чудо, а результат компании против «теневых зарплат», которую проводит губернатор Калининградской области. При этом жизненный уровень населения Калининграда отличается от уровня других российских городов структурой не доходов, а расходов. Потребительская культура здесь формируется под влиянием ближайших стран – Литвы, Польши, Германии. До Берлина калининградцам ближе, чем до Москвы, — всего 583 км. До Литвы и Польши можно доехать за несколько часов. Поэтому они знают, что такое современные торговые центры, качественные товары, хороший сервис, и ориентируются на торговлю по западному образцу, на международные бренды. Рыночная торговля в городе практически сошла на нет – в городе осталось только два крупных рынка «Центральный» и «Сельма». Кроме того, очень высок показатель автомобилизации: на трех жителей приходится одна машина.
Несмотря на то, что процесс создания современных ТЦ (торговых центров) в Калининграде еще не завершен, количеству и разнообразию представленных в них международных брендов уже могут позавидовать многие более крупные города. По этим показателям Калининград может сравниться разве что с Тюменью, где рынок обильно удобрен «нефтяными» доходами.
На главных торговых улицах города и в его торговых павильонах представлены такие марки, как Motivi, Terranovo, Adilisk, 4You, Mango, Benetton, Sinequanon, InWear, Matinique, Naf-Naf, Chester, Mexx, Reserved, Mustang, Deep, Tatuum, Celvin Klein, ECCO, TJ Collection, Pierre Cardin и др. Прав на открытие многих фирменных магазинов местные предприниматели получают напрямую из Европы, минуя московские офисы, которые довольно скептически относятся к далекому «островку» России в силу логистических и иных сложностей работы на нем. Впрочем многие российские компании «с материка», как владельцы франшиз так и собственных марок, уже пришли в регион: работают «Бюстье», «ТВОЕ», SELA и OGGI, Camelot, Savage,»Красный клуб», Adidas. Некоторые марки, несмотря на ограниченность рынка, представлены несколькими магазинами. Компания JonesLangLaSalle привлекла в новый ТЦ «Калининград PLAZA» такие марки, как Carlo Pozolini, Judashkin Jeans, Camaieu, Intersport, «Дикая Орхидея». В горде разворачиваются сети салонов сотовой связи «Связной», Divizion, «Цифроград», Dixis, «Евросеть», причем последняя к концу года планирует управлять в городе более чем 40 салонами. Пришли в город и сетевые предприятия питания – Sbarro, «Золотая вобла», «Обжорный ряд», «Якитория», SFC. Есть и собственные сети ресторанов. По данным компании «Виктория», один из совладельцев которой начал развивать сеть ресторанов «Дон Ченто», в Калининграде сейчас более 100 ресторанов. Среди известных местных сетей питания – «СМАК» и «Блин Ца-Ца». В тоже время почти нет современных кинотеатров – два из трех работающих  кинотеатров были открыты еще в довоенное время. Но и эта рыночная ниша будет заполнена – контракты на открытие мультиплексов уже подписали «КароФильм» и «Киномакс».
Сложнее всего осваивать регион «тяжеловесным» торговым сетям с широким ассортиментом, таким как «Перекресток», «Спортмастер», «Мир», «Эльдорадо», «Техносила», «Патэрсон» и др. Объем рынка ограничен, конкуренция высока, а потому высоки организационные и логистические затраты. Но, несмотря на это, «Эльдорадо» уже открыл первый гипермаркет в торговом комплексе «Мега-Маркет» (изначально на эти площади претендовала «Техносила»).
В 2005 году в Калининграде появилась продовольственная торговая сеть «Седьмой континент» (в результате покупки у калининградской компании «Автозапимпорт» торговой сети «Алтын», проигрывавшей по темпам развития и качеству своим основным конкурентам «Виктории» и «Вестеру»). «Седьмой континент уже перевел магазины под свою вывеску, качественно улучшил их и заявил о планах открытия двух магазинов формата «Наш Гипермаркет». «Автозапимпорт» направил вырученные от продажи магазинов средства на девеломпент объектов торговой недвижимости в Калининграде и Санкт-Петербурге.
Близость к Европе, отсутствие «сырьевых» отраслей и ограниченность рынка привели к тому, что местными предпринимателями активно развивается розничная торговля, причем не экстенсивным, а интенсивным, европейским путем. Одновременно оторванность от основной части России позволила длительное время обходиться без конкуренции с федеральными сетями. Сетям из соседних стран слишком хлопотно входить на небольшой калининградский рынок, им больше нравиться выступать в роли консультантов и продавцов франшиз. В городе уже функционируют сети, созданные местными компаниями и контролирующие значительную долю рынка практически по всем товарным группам. Отлаженные на высококонкурентном уровне, но схожем по доходам населения с большинством регионов России рынке технологии позволили местным лидерам продовольственной торговли выйти на федеральный уровень.
Крупнейшим представителем в сфере розничной торговли Калининграда является группа компаний «Вестер». На родине «Вестер» создал огромную торговую империю более чем из 250 магазинов, куда входят сеть супермаркетов «Вестер», сеть магазинов у дома «Сосед», сети магазинов бытовой техники «Техновыгода» и Maximus, косметики «Ля Флер», (конкурирует с местной сетью Beauty Club), салонов связи «Алло» и др. ( «Спорт-Сити», «Мир детства», «Вестер-Инфо», «Книги и Книжечки»). В прежние годы компания агрессивно скупала помещения различного формата и стала одним из крупнейших в городе владельцев торговой недвижимости. Теперь она начала избавляться от «неформатных» помещений и излишков, выставляя их на продажу через агентство недвижимости «Балт-Гарант». В 2006 году компания вышла на общефедеральный уровень, открыв торговые комплексы» Вестер-Гипер» в Белгороде и Ярославле, несколько супермаркетов «Вестер» в Москве. По заявлениям самой компании, это начало масштабной экспансии, в рамках которой будет создана сеть торговых комплексов, гипермаркетов и супермаркетов в городах Центрального, Поволжского и Северо-Западного федеральных округов.
 Лидером продовольственной торговли Калининграда является мультиформатная сеть «Виктория». В нее входят супермаркеты «Виктория» (по 4000-6000 м2 с 8-10 арендаторами в прикассовой зоне), магазины у дома «Квартал» и дискаунтеры «Дешево», а также экспериментальный магазин «Кэш» формата Cash&Carry. В отличие от «Вестера», который часто арендует старые помещения для своих супермаркетов, «Виктория» для своих пяти магазинов их строила. Наиболее популярным является супермаркет под названием «На острове», площадью около 6000 м2. его второй этаж отведен под непродовольственные товары, а попасть в него можно при помощи травелаторов. В 2002 году «Виктория» начала осваивать Москву. Сейчас магазины сети уже работают в Санкт-Петербурге, Владимире, Ульяновске. В планах компании на следующий год – экспансия в другие города, вплоть до Омска. В то же время в самом регионе возможностей для экстенсивного развития не так много. «Доля сетевой торговли превышает 60% и растет, рынок близок к насыщению, наблюдается дефицит помещений для продовольственной розницы, поэтому экстенсивный рост сетей будет происходить в основном за счет открытия объектов в составе торговых центров», — отмечает Олег Красневский, генеральный директор компании «Виктория: Недвижимость» (Калининград).
Третья по величине продовольственная сеть Калининграда «Алтын» в 2005 году была продана «Седьмому Континенту», а замыкает список компаний «Семья» с сетью магазинов у дома «Копилка». Владельцам этой компании  также принадлежит крупная аптечная сеть «Формула Здоровья», конкурирующая с вестеровской сетью «Авиценна».
В торговле одеждой и обувью преуспела компания ТД «Европа» ( «Техноимпорт»). Она по франшизе представляет в Калининграде такие марки, как Mongo, Terranova, Tatuum, Adilisik, Sinequonone, Costo, S.Oliver, Promod и многие другие. Открывает как многобрэндовые магазины (например, в ТК «Океан-Европа» на улице Черняховского), так и универмаги, крупнейший из которых занимает 3000 м2. в ТК «Мега-Маркет». Получили в городе развитие сети формата DIY «БауЦентр», «Клондайк», «Домострой» и другие. Присутствуют также местные сети мультимедийной продукции «Аврора» и «Ю- Тайм».
До 2005 года сегмент ТЦ Калининграда развивался по стандартному пути: центры возникали в результате реконструкции старых универмагов и помещений иного назначения. Например, в 2005 году «Вестер» открыл «Сити-Центр» после реконструкции и надстройки выкупленного здания на Московском проспекте. Аналогичным образом он превратил старый двухуровневый универмаг «Маяк» в центре Калининграда в четырехуровневый торговый комплекс. Особенностью торговых центров «Вестера» является то, что значительную часть их площади занимают многочисленные собственные торговые подразделения компании.
С 2005 года наблюдается бум строительства и открытия современных ТЦ. Первым построенным с нуля стал ТЦ «Виктория» на оживленной транспортной развязке у Южного железнодорожного вокзала 9автовокзала). В 2005 году недалеко от центра открылись «Мега-Сити», «Мега-Маркет» и «Мега-Центр». Эти три торговых комплекса (различной концепции) соседствуют друг с другом, а так же с магазином «БауЦентр» (DIY). В результате образовался самый популярный в настоящее время (несмотря на сложности подъезда к нему) торговый узел: в выходные дни свободных мест на парковках нет. Однако «Меги» имеют не одинаковый успех. «Мега-Сити» ярко иллюстрирует потребительские предпочтения горожан: посетителей мало, половина из 300 мелких секций этого огромного рынка под крышей пустует или используется под склады и офисы, из известных марок здесь осмелились обосноваться только «ТВОЕ» и Sultanna Frantsuzova, а третий этаж, предназначавшийся для развлечений, закрыт. Впрочем, свободные секции есть и в других торговых центрах, например, в «Сити-Центре» и «Маяке». На рынке торговых помещений начался процесс перехода арендаторов из менее успешных комплексов в более успешные, и по мере насыщении рынка этот процесс будет активизироваться.
Еще одна особенность рынка торговой недвижимости Калининграда заключается в том, что почти все строящиеся и введенные в эксплуатацию крупные торговые объекты находятся в радиусе 2 км от главной площади города – пл. Победы. Сама площадь через несколько лет, оправдывая свое историческое название (пл. Ганзы), будет полностью окружена комплексами торговли и развлечений. Здесь уже работает универмаг «Калининградский пассаж» в концепции «Город женщин», галерея «Океан-Европа», супермаркет «Вестер», строятся торгово-развлекательный центр «Европа» и торгово-общественный центр Clover House (проект выкуплен «РГС-Недвижимость» у АКБ «БИН»). Еще один торговый узел появится возле Центрального рынка. В августе 2006 года введен в строй торгово-офисный центр «Акрополь», в сентябре 2006 года – ТЦ «Эпицентр». Еще один торговый узел может появиться у Южного вокзала. Однако судьба комплекса «Триумф» (с обременением в виде Дома искусств), который должен соседствовать  ТЦ «Виктория», пока не ясна. Все вводимые проекты ориентированы на средний класс, однако в Калининграде отличная от московской стратификация по уровню доходов, и средним классом считаются семьи с доходом 400-500 долларов США на человека в месяц.

Для строительства новых центров используются участки, пустовавшие более 60 лет после разрушительных боев Великой Отечественной  войны. Например, ТЦ «эпицентр» появился в результате реконструкции бывшего дома немецкой техники Кенигсберга, построенного в начале ХХ века для проведения Немецкой Восточной ярмарки. Концентрация крупных торговых объектов в центре города объясняется не только наличием здесь свободных земельных участков, но и привычками горожан, которые предпочитают делать покупки в центре, а выезжать из города только на море или за границу. Если калининградец решил в выходные выехать из города, то он может за несколько часов доехать до Литвы или Польши, где есть современные торговые центры, поэтому строить на окраинах ТЦ, ориентированные на посещение в выходные, рискованно. Пока единственный крупный торговый центр на окраине – это «Гранд», построенный «Вестером».
Арендные ставки в Калининграде отнюдь не заоблачные, хотя наблюдается дефицит качественных торговых помещений. До появления современных ТЦ известные марки размещались на Ленинском проспекте, ул.Пролетарской и ул.Черняховского. практически все первые этажи и подвалы на них отданы под торговые нужды. Очаги развитого стрит-ритейла находятся на Ленинском проспекте, Московском проспекте, проспекте Мира, ул.К.Маркса. Наиболее дефицитными являются помещения до 100 м2 с отдельным входом. В центре города стоимость аренды составляет 40-70 долларов США за 1м2 в месяц (на Ленинском проспекте могут встречаться и предложения со ставками более чем 100 долларов США за 1м2 в месяц), а в спальных районах – 20-30 долларов США. Аренда в торговых центрах, действующих и строящихся в центральной части города обойдется в 30-60 долларов США за 1м2 в месяц. Ставки растут примерно на 10% в год. Торговые площади в центре продаются по цене 2500, а в спальных районах – от 900 долларов США за 1м2. цены за помещения также постепенно растут. За два года, в течение которых шла продажа торговых помещений в «Акрополе», цена выросла с 2000 до 2800 Евро за квадратный метр.
Спрос на торговые помещения пока еще высокий, но с вводом в строй всех начатых проектов (т.е. к началу 2008 года), возможно наступит насыщение. В то же время эксперты опасаются, что центр города может постигнуть транспортный коллапс. Впрочем, здесь впервые за 60 лет начата масштабная реконструкция дорог – они расширяются, снимается оставшаяся еще от немцев брусчатка и трамвайные пути.
www.fstore.ru/retailfoto/articles/Kaliningrad
 

16.01.2008