АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА

Инвесторы, которые в 2005-2006 годах использовали квар¬тиры как краткосрочный инструмент, фиксируют прибыль и не спешат делать новые покупки. На их место приходят те, кто делает ставку на «длинные» деньги и у кого есть возможности для долгосрочных инвестиций, а также люди, которым просто нужно жилье, чтобы где-то жить.
Опыт показывает, что активность на рынке жилой не¬движимости носит сезонный характер. Причем, это от¬носится как к первичному, так и к вторичному рынку жилой недвижимости. Весна и лето — золотая пора для рынка загородной жилой недвижимости, а городской рынок активизируется ближе к осени.
Этим летом на сезонное зати¬шье наложилась еще и стагнация, вызванная кор¬рекцией цен. Однако продавцы не хотят мириться со сложившейся ситуацией. Сей¬час рынок попол¬няют весьма соблазнительные предложения от фирм-застройщиков, риэлторов и банков.
Коррекция цен предложения в зависимости от типа жилья и его местоположения продолжится и далее. Ры¬нок нормализуется, приходя в себя после «ажиотажно¬го» 2006 года. В ближайшее время одной из определя¬ющих тенденций станет использование населением кре¬дитных инструментов не только для приобретения жи¬лья на вторичном рынке, но и при покупке новостроек.
Вообще, ны¬нешнее состоя¬ние рынка каче¬ственного жилья демонстрирует крайнюю психо¬логическую на¬пряженность: по¬купатели готовы отложить покупку квартиры в на¬дежде, что вот-вот цены на недвижимость уменьшатся. Ры¬нок недвижимос¬ти сталкивается с ситуацией задер¬жки спроса: есть деньги и желание купить, но покупатели пока не готовы сделать решающий шаг.
Текущая ситуация благоприятна для проведения аль¬тернативных сделок на вторичном рынке: при столь зна¬чительном объеме предложения цепочки хорошо скла¬дываются и не рвутся. В условиях стабильных цен у покупателей есть отличная возможность выбрать квар¬тиру себе по вкусу, не торопясь, при этом, с выбором. Кроме того, значительные объемы предложения, и до¬статочно большие сроки экспозиции (до 2 месяцев) можно использовать в качестве дополнительного инст¬румента торга с продавцами. Если владелец квартиры заинтересован в ее скорейшей продаже, вполне реаль¬но получить скидку порядка 5-6% относительно реклам¬ной цены. Хотя даже сейчас продавцы более охотно идут только на незначительное (психологическое) сни¬жение цен.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке продолжает держаться на отметке в 48000-50000 руб./м² и практически не растет.
Таким образом, корректировка цен, будет происхо¬дить благодаря нормальному для рынка процессу — подстраиванию структуры предложения под структуру спро¬са через механизм ценового выравнивания. Главное, что этот процесс будет ограничен по времени (2-3 ме¬сяца), после чего объем предложения качественного жилья в некоторых категориях может существенно сократиться.
Вслед за общим затишьем на рынке недвижимости, наблюдается снижение активности и по ипотечным сделкам. Это происходит все из-за того же падения деловой активности в летний период,
В сегменте новостроек фактическое изменение сред¬ней цены предложения происходит только за счет ак¬ций по стимулированию продаж. Все эти акции носят сезонный характер. После резкого скачка цен в 2006 году наступила ста¬билизация. Девелоперам и застройщикам пока трудно в это поверить, но это так. Это нормальный процесс.
Так или иначе, период затишья на рынке пройдет, и рынок снова начнет расти. Вероятнее всего, резких скач¬ков цен на недвижимость в ближайшей и среднесроч¬ной перспективе не будет, так как объемы строитель¬ства заметно не меняются, а владельцы квартир пока не склонны от них избавляться. Говорить о каких-либо тенденциях пока рано. Как в дальнейшем будет развиваться рынок жилья, ста¬нет понятно в ближайшие 2-3 месяца. Пока можно лишь сказать одно: при условии сохранения стабильных объе¬мов предложения, новая активизация спроса может по¬способствовать возобновлению роста цен.
Ниже приведены арендные ставки на жилую недвижимость.

Ближе к осени, вероятно, начнется рост цен, что свя¬зано с сезонной активизацией рынка. А пока продавцы и застройщики вынуждены героически отстаивать свои позиции.
По материалам журнала «Недвижимость в Калининграде»

16.01.2008