АНАЛИЗ РЫНКА ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ

Это связано с двумя причинами: повышением уровня благосостояния населения и ухудшением экологической обстановки в городе. Кроме того, в Калининграде практически отсутствуют свободные земельные участки с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой, которые бы отвечали требованиям потенциальных застройщиков. Развитию загородной недвижимости способствует и принятие федеральной программы, направленной на обеспечение земельных участков необходимыми коммуникациями, а также принятие правительством Калининградской области совместно с ОАО «Газпром» целевой программы по строительству ряда межпоселковых газопроводов. Все эти факторы говорят о том, что сложились качественные и количественные предпосылки для активного развития загородного малоэтажного жилья. Этот вид недвижимости представлен в регионе коттеджными поселками, малоэтажными жилыми комплексами, таунхаузами. Отдельный сегмент рынка составляют коттеджные поселки с развитой  инфраструктурой и единым архитектурным стилем. Сконцентрированы они в основном вокруг крупных городских агломераций, поскольку наличие инфраструктуры в последнее время становится едва ли не ключевым фактором для многих покупателей загородной недвижимости.
На сегодня в регионе невозможно возведение загородных поселков экономкласса – для этого нужны дешевая земля, доступная инфраструктура и новые технологии строительства, которые в регионе пока отсутствуют. На местном рынке представлена в основном загородная недвижимость премиум-класса. Отсюда и категория покупателей. Так, наряду с состоятельными калининградцами, побережье Балтики облюбовали столичные жители, поскольку цены на коттеджи здесь остаются значительно ниже московских.
Что касается основных требований к загородной недвижимости, то главным является местоположение. Лидируют, безусловно, прибрежные зоны. Требования разнятся и в зависимости от того, для каких целей покупатель приобретает жилье за городом: для сезонного отдыха или для постоянного проживания (последнее предполагает более высокий уровень комфорта). Среди прочих требований – развитая инфраструктура, однородный состав жильцов, наличие большого придомового земельного участка, близость жилья к основному маршруту движения в коттеджном поселке. Большинство покупателей предпочитают покупку готового дома с уже функционирующей инфраструктурой. Что касается средней площади загородного жилья, то при условии, что жилье предназначено для постоянного проживания площадь дома может составлять 300м2, однако есть дома, по площади не превышающие 120-140м2. средняя величина земельного участка варьируется от 600 до 2400м2.
Одними из первых на рынке загородной недвижимости стали появляться частные дома в поселке Новом Гурьевского района. Сейчас здесь расположено около 100 двух- трехэтажных особняков различной планировки, площадью от 200м2 каждый. Стоимость жилья здесь составляет от 850 ЕВРО. Не менее популярен поселок Васильково, однако наибольшим спросом в Калининградской области пользуются дома, коттеджи, таунхаусы, расположенные в курортной зоне – Светлогорске, Зеленоградске, поселках Сосновка, Отрадное, Сокольники. Светлогорск уже давно исчерпал лимит свободной земли под комплексное строительство, не так много участков осталось и для возведения индивидуальных домов. Цены здесь превышают уровень Калининград на 15-20% и являются самыми высокими в регионе: стоимость одного квадратного метра составляет порядка 2000 ЕВРО, а стоимость готового коттеджа – от 300 тысяч ЕВРО. По мнению аналитиков, в ближайшие 2-3 года на второе место по ценам выйдет Зеленоградск. Цена за квадрат в этом районе сейчас варьируется от 1100 до 1300 ЕВРО. Среди охваченных строительством участков стоит отметить и не менее востребованные территории вблизи Балтийского моря – Малиновку и Сокольники. Однако в последнее время многие потенциальные покупатели обращают внимание не на прибрежную зону, а на восточную и западную часть области, например Багратионовский, Полесский районы, районы вблизи городов Балтийск, Светлый. Параллельно можно ожидать рост предложения в поселках Янтарный, Синявино, Приморье. Но сдерживающими факторами становится отсутствие грамотной инфраструктуры, продуманной концепции генеральных планов развития территорий.
По прогнозам специалистов, предложение по строительству загородного жилья в Калининградской области, безусловно, возрастет. В ближайшие пять лет аналитики прогнозируют самый пик застройки, по крайней мере, на побережье. Однако многие проекты на сегодня остаются нереализованными из-за нехватки средств. Имеющееся предложения пока не соответствует спросу. Есть индивидуальные застройки, но нет определенного архитектурного решения, которое могло бы заинтересовать покупателя.
Сегодня метр новостроя в многоэтажном доме равнозначен по цене метру в коттедже. Однако в будущем квадратный метр в коттедже окажется дешевле, чем «квадрат» городской новостройки, как следствие появится больше желающих жить за городской чертой. Только после этого коттеджное строительство наберет обороты в Калининградской области. Инвесторам станет выгодно осваивать большие загородные участки и строить комплексы не из 20 домов, как сегодня, а из 50-100, как это уже происходит в столице и других крупных городах.
 

16.01.2008