АНАЛИЗ РЫНКА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

За прошлый 2006 г. загородное жилье подорожало в тех же пропорциях, что и квартиры в Калининграде — на 50-60%. А вот земля в пригородах выросла в цене на 100%. Например, если в прошлом году участок под ИЖС на территории практически любого района Калинингра¬да площадью 6-10 соток со всеми коммуникациями сто¬ил 1 млн. руб., то сейчас он оценивается в 2 млн. рублей.
Тем не менее, загородная недвижимость сегодня по цене является хорошей альтернативой городской квар¬тире. Отдельный загородный дом в 250 кв. м стоит при¬мерно столько же, как и хорошая квартира в 130 кв. м, около 5-8 млн. руб. Поэтому многие уже сейчас предпо¬читают покупать коттеджи. Основные покупатели — не только высоко обеспеченные люди, но и средний класс. На загородном рынке все чаще спрашивают компактные дома; вместо громоздких строений по 400-500 кв. м — кот¬теджи до 150-250 кв. м.
Огромным спросом пользуются и просто земельные участки (без подряда). После покупки земли хозяева в таких случаях застраивают ее самостоятельно. Обычно покупателя интересуют участки от 10 до 20 соток. Одна сотка оценивается от $2 тыс. до $10 тыс.
Калининградцы стали проявлять все больший интерес к загородной недвижимости, оценив по достоинству пре¬имущества собственного загородного дома: благоприят¬ную экологическую обстановку, наличие своего участка земли, тишину и спокойствие, как правило, близость к водоему и лесу. Устав от городских пробок, грязного воз¬духа и круглосуточного городского шума, мы понимаем, что жить за городом гораздо удобнее и приятнее.
Многие крупные застройщики сейчас смотрят в сторо¬ну сектора загородного жилья с большим интересом, что совсем не удивительно — эта ниша еще практически сво¬бодна. На сегодняшний день в окрестностях Калининг¬рада насчитывается около двух десятков неорганизован¬ных коттеджных поселков, которые преимущественно создаются вблизи существующих населенных пунктов. Однако пока в пригородной зоне Калининграда нет по¬селков, которые построены по единому плану. В некото¬рых поселках только начинают проводить коммуникации.
Правда, уже есть примеры, когда стихийную застрой¬ку сменяет организованная. Появляются девелоперы, которые готовы вдохнуть в неорганизованные коттедж¬ные поселки вторую жизнь. В качестве примера можно привести поселок «Санта Барбара» в Гурьевском райо¬не. В начале 1990-х гг. индивидуалы покупали там земли и строились, невзирая на то, что коммуникаций еще не было. Сейчас рядом со стихийной застройкой постепен¬но возникает организованная.
Пока что внешняя инфраструктура не входит в число приоритетов девелоперов при строительстве коттеджных поселков. Застройщики предпочитают перекладывать расходы на нее на будущих покупателей.
Как известно, девелоперы предпочитает получить мак¬симально возможные дивиденды со своего земельного участка. Но так как собственниками земельных наделов часто выступают непрофильные игроки, не имеющие ни девелоперского, ни риэлтерского опыта, качество концеп¬ций поселков оставляет желать лучшего.
Итак, коттеджные поселки с хорошо проработанной концепцией развития у нас пока отсутствуют. Да и сами покупатели часто предпочитают индивидуальные проек¬ты, реализуемые самостоятельно, справедливо полагая, что обещанного девелоперами «три года ждут». Действи¬тельно, застройщики часто рекламируют, что в их строя¬щихся поселках будет развитая инфраструктура: госте¬вые парковки, кафе, лодочные станции и т.п., но о таких реализованных проектах пока ничего не слышно. Может то, что застройщики не развивают инфраструктуру, оп¬равдано самими потребителями, которые пока выбира¬ют дома в необустроенных поселках, поскольку считают, что за дополнительный сервис придется доплачивать.
В последнее время загородное жилье приобретает немало преимуществ, связанных с конъюнктурой рынка. Как уже говорилось выше, стоимость загородного дома стала ниже стоимости аналогичного или близкого по пло¬щади жилья в городе. За 2-2,5 млн рублей, за которые можно приобрести небольшой дом (конечно, на некото¬ром удалении от города), в городе можно купить разве что однокомнатную квартиру. На данный момент наибо¬лее приемлемая цена на коттедж эконом-класса состав¬ляет 5-6 млн рублей, что сопоставимо со средней ценой трех-четырехкомнатной квартиры в городе, при том, что общая площадь коттеджа в 1,5-2 раза больше средней площади такой квартиры.
По оценкам экспертов, при сохранении нынешних тен¬денций на рынке загородные дома вполне способны со ставить конкуренцию городским квартирам.
Что касается эконом-класса, то здесь наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения. На коттеджи эконом- и бизнес-класса приходится боль¬ше половины реального спроса, однако достойного пред¬ложения в этих сегментах сейчас практически нет. Похо¬жая ситуация складывается и для таунхаусов: при явной нехватке предложения этот формат очень востребован в качестве альтернативы дорогим городским квартирам.
Эконом-класс в данном случае — это доступные дома, которые обеспечивали бы возможность круглогодичного комфортного проживания с полным набором городских удобств. И при этом располагались бы на расстоянии, по¬зволяющем ежедневно ездить на работу в Калининград.
Число покупателей, готовых приобрести коттедж сто¬имостью до $200 тыс. значительно превышает число предложений на этом рынке. Связано это с тем, что се¬рьезные игроки загородного строительства предпочита¬ют инвестировать средства в проекты более высокого уровня, оставляя свободную нишу для начинающих компаний-девелоперов, которых на рынке немного.
На сегодняшний день рекламируется порядка 10 по¬селков разного формата, размера и класса. Но, опять же, хочется отметить, что из них только не более 3-4 посел¬ков будут иметь собственную развитую инфраструктуру и единую концепцию, в том числе концепцию последую¬щей эксплуатации и управления.
По самым популярным направлениям (пригороды Ка¬лининграда и побережье) дома в поселках продаются в среднем по цене $1500-2000 за кв. метр. Но при покупке загородного объекта важна не столько стоимость квад¬ратного метра, а общая стоимость предложения. Цена квадратного метра может включать в себя стоимость зем¬ли, а может и не включать. В отдельных случаях придо¬мовой участок предлагается по $3-5 тыс. за сотку. В ито¬говую стоимость также может входить, а может и не вхо¬дить благоустройство (озеленение) территории. Как пра¬вило, во всех предложениях продавцов рекламируется «огороженная территория» поселка. Но на качестве тако¬го ограждения застройщики порой «экономят», и вполне вероятно, что более презентабельное ограждение жите¬лям нового поселка придется делать уже за свой счет. В списке обещанных продавцом коммуникаций не все пун¬кты оказываются «доступны» на момент покупки. Многие из них, что называется «возможны в перспективе». Так что, выбирая дом в коттеджном поселке, внимательно и под¬робно изучайте предложение продавца.
Что касается самостоятельной застройки, то хочется отметить несколько важных моментов. Конечно же, по¬купка дома в коттеджном поселке будет удобней и безо¬пасней. Самостоятельная застройка влечет за собой зна¬чительные временные и финансовые затраты, а также перспективу получения дополнительных хлопот, связан¬ных с подведением и подключением коммуникаций
Подключение к коммуникациям — это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загород¬ного дома. В случае с поселком подобные проблемы ре¬шаются централизованно девелопером.
Если вы готовы тратить серьезные временные, эмо¬циональные, финансовые ресурсы на самостоятельное строительство дома — то, возможно, имеет смысл купить землю и строить дом самостоятельно. Если времени нет — проще выбрать готовый дом в поселке.
Приобретая земельный участок, покупатель, как пра¬вило, руководствуется следующими соображениями: это либо инвестиционный актив, который приобретается с целью последующей перепродажи, либо клиент хочет по¬строить «дом своей мечты» по уникальному архитектур¬ному проекту, либо финансовые возможности покупате¬ля диктуют необходимость строить дом в течение дли¬тельного времени Как показывает практика, в неоргани¬зованных коттеджных поселках наряду с построенными домами самых различных архитектурных форм постоян¬но ведется какое-либо строительство или остаются пол¬ностью незастроенные земельные участки, что бесконеч¬но затягивает срок сдачи поселка и доставляет его жите¬лям определенный дискомфорт.
Приобретая коттедж у девелопера, который имеет опыт строительства подобных объектов и дорожит своей ре¬путацией, клиент получает комплекс услуг, начиная от правильно оформленных документов на дом и земель¬ный участок и заканчивая готовым и зарегистрированным объектом недвижимости, который, как правило, обслу¬живается специальной управляющей компанией, занима¬ющейся предоставлением коммунальных услуг.
Так или иначе, как бы сложно не было строить само¬стоятельно, желающих построить свой дом с каждым го¬дом только прибавляется. Соответственно, земля по-пре¬жнему является наиболее востребованным продуктом, так как на рынке осталось мало привлекательных земель¬ных участков. Поэтому сегодня цена на землю растет уве¬ренными темпами, а еще большую динамику роста мож¬но прогнозировать в дальнейшем.
Сегодня рынок живет ожиданием бума коттеджных по¬селков — если рост цен на городское жилье не остановит¬ся, то коттедж будет стоить дешевле, чем квартира. При средней стоимости 1 кв. м квартиры в $2000, в коттедже та же площадь оценивается в примерно в $1500.
В качестве недостатка жизни за городом, который, мо¬жет быть, несколько сдерживает интенсивный рост спро¬са на коттеджи, можно назвать, прежде всего, удаленность загородного жилья от городской инфраструктуры. Рядом со многими существующими ныне коттеджными посел¬ками нет даже магазина, не говоря уже о школе или дет¬ском саде. Тем не менее, многих уже не пугают расстоя¬ния — если в семье есть не один автомобиль, это частич¬но снимает проблему.
Перспективы у рынка загородной недвижимости очень привлекательные. Спрос сегодня заметно больше пред¬ложения. Предложений по продаже домов эконом-клас¬са в коттеджных поселках практически нет. Поэтому та¬кие поселки в ближайшие годы будут сильно востребова¬ны. Пока для застройщиков привлекательнее строитель¬ство коттеджей бизнес-класса, но емкость спроса на этом сегменте, безусловно, ниже, поэтому со временем все больше внимания будет уделяться эконом-классу.
Рынок загородной недвижимости в ближайшие годы будет переживать период ускоренного развития. На ос¬нове динамики развития этого сегмента в предшествую¬щие годы можно предположить, что рост цен на его объек¬ты в ближайшие два-три года будет сохраняться на уров¬не 20-30% в год.
В связи с развитием коттеджной застройки новые пер¬спективы ожидают и рынок земли. Ранее развитие этого рынка было значительно затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений. Сей¬час ситуация меняется, соответственно, активно будет изменяться товарная структура рынка, оказывая влияние на структуру цен. Цены на полностью юридически подго¬товленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных, но не оформленных, примерно на 70%. Сто¬имость оформленных участков с коммуникациями, а два и более раза будет превышать стоимость неоформлен¬ных участков без коммуникаций. В целом рынок земель¬ных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти быстрее.

Реализуемые проекты коттеджных поселков представлены в таблице

16.01.2008